Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ TPHCM và quy định về khoảng lùi sau nhà mới nhất hiện nay thực hiện theo quyết định 56/2021/QĐ-UBND về quy chế quản lý kiến trúc TP Hồ Chí Minh. Các bạn nên nắm rõ để tránh khỏi những sai phạm không mong muốn trong quá trình xây dựng công trình nhà ở của mình. Mời các bạn xem chi tiết.
Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ tại tphcm được quy định rõ trong quyết định 56
Mục lục bài viết
Mật độ xây dựng là gì?
Căn cứ vào quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gồm 2 loại như sau:
- Mật độ xây dựng gộp: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời, bể cảnh…).
Cách tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
Ví dụ 1:
- Diện tích đất của nhà bạn là: 5m x 20m = 100m².
- Phần diện tích đất xây nhà là: 5m x 17m = 85m².
- Phần sân trước là: 3m: 5m x 3m=15m²
Công thức tính mật độ xây dựng nhà phố:
Vậy mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ của nhà bạn sẽ là:
Vậy phần đất được phép xây dựng là 85% (tương ứng 85m²), phần đất chừa trống là 15% (tương ứng 15m²).
⌉ Bạn nên xem: Báo giá thi công phần thô và nhân công hoàn thiện nhà ở TPHCM
Quy định mật độ xây dựng nhà ở mới nhất tại TPHCM:
Diện tích dưới 50m2 được phép xây dựng full không chừa mật độ xây dựng. Đối với lô đất có diện tích trên 50m2, có chiều sâu (D) tính từ ranh lộ giới thì quy định mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ TPHCM theo bảng tra như sau:
- Lô đất dưới 50m2 được xây dựng tối đa 100% diện tích
- Khu đất diện tích 100m2 được xây dựng tối đa 90% diện tích
- Diện tích lô đất 200m2 được xây dựng tối đa 70% diện tích
- Lô đất 300m2 được xây dựng tối đa 60% diện tích
- Khu đất diện tích 500m2 được xây dựng tối đa 50% diện tích
Trường hợp cần tính diện tích đất nằm giữa cận trên và cận dưới trong quy định trên thì dùng phương pháp nội suy theo công thức:
Trong đó:
– Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính;
– Ct: diện tích khu đất cần tính;
– Ca: diện tích khu đất cận trên;
– Cb: diện tích khu đất cận dưới;
– Na: mật độ xây dựng cận trên trong Bảng 1 tương ứng với Ca;
– Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong Bảng 1 tương ứng với Cb.
Như vậy, sau khi tính được mật độ xây dựng ta sẽ biết được tỷ lệ diện tích được phép xây dựng nhà ở và diện tích bắt buộc phải chừa. Phần diện tích phải chừa thường được ưu tiên sử dụng làm sân sau thay vì giếng trời hay thông tầng.
Ví dụ 2:
Ví dụ cụ thể với khu đất có diện tích 150m2 ta tính được mật độ xây dựng của khu đất như sau:
⌉ Bạn nên xem: Báo giá xây nhà trọn gói chìa khóa trao tay ở TPHCM
Quy định về khoảng lùi sau nhà tại HCM
Quy đinh về khoảng lùi xây dựng HCM được ban hành trong quyết định 56/2021/QĐ-UBND “Quy chế quản lý kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh” vào ngày 28/12/2021. Từ năm 2022, khoảng lùi sau nhà là ĐIỀU KIỆN BẮT BUỘC và tiên quyết cần phải được đảm bảo theo quy định sau: .
Diện tích dưới 50m2 được phép xây dựng full không chừa mật độ xây dựng. Đối với lô đất có diện tích trên 50m2, có chiều sâu (D) tính từ ranh lộ giới:
Đối với lô đất có diện tích trên 50m2, có chiều sâu (D) tính từ ranh lộ giới:
- Trường hợp D ≥ 16m: công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh đất sau tối thiểu 2m;
- Khi 9m ≤ D < 16m: công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh đất sau tối thiểu 1m;
- Trường hợp D < 9m: khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà.
Khoảng lùi mặt tiền xây dựng công trình
Khái niệm khoảng lùi là chỉ khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Khoảng lùi mặt tiền của công trình tại tphcm theo quyết định 56
Nhà ở liên kế có khoảng lùi trên một hoặc nhiều đoạn phố được xác định khi thỏa điều kiện sau: các căn nhà có vị trí liền kề nhau trên đoạn phố đang xem xét có chỉ giới xây dựng lùi so với ranh lộ giới và chiều dài liên tục của dãy nhà nêu trên tối thiểu 15m; nếu dãy nhà có khoảng lùi này chiếm trên một nửa số lượng căn nhà của đoạn phố đó thì cơ quan có thẩm quyền về quản lý quy hoạch – kiến trúc cần xem xét xác định khoảng lùi chung cho toàn đoạn phố. Trường hợp các khoảng lùi hiện hữu không thống nhất, khoảng lùi chung được xác định bằng trị số trung bình của các khoảng lùi hiện hữu, nếu là số lẻ thì làm tròn đến 0,5m.
Các trục đường, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Hàm Nghi, Tôn Đức Thắng, Lê Duẩn, Nguyễn Tất Thành, Nguyễn Văn Trỗi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa là các trục đường thương mại – dịch vụ. Nhà liên kế xây dựng sát ranh lộ giới ở các trục đường này phải được thiết kế có khoảng lùi tại mặt tiền Tầng 1 (Tầng trệt) và lửng tại trệt nếu có nhằm tăng khả năng tiếp cận và tạo hành lang đi bộ. Khoảng lùi nêu trên căn cứ vào quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết đô thị, thiết kế đô thị. Nếu chưa được quy định thì phải đảm bảo tối thiểu 3,0m so với ranh lộ giới; trường hợp lô đất có chiều sâu D < 6m thì cần đảm bảo tối thiểu 50% khoảng lùi theo quy định.
⌉ Bạn nên xem: Báo giá sửa nhà trọn gói TPHCM
Khoảng lùi mặt tiền công trình theo Thông tư 01/2021/TT-BXD
Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong bảng sau:
Ghi chú:
Chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình (kể cả mái tum hoặc mái dốc). Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.
Lưu ý: Các thiết bị kỹ thuật trên mái như cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước kim loại, ống khói, ống thông hơi, chi tiết kiến trúc trang trí thì không tính vào chiều cao công trình.
Chẳng hạn:
- Trường hợp lộ giới tuyến đường từ 19m đến dưới 22m và công trình xây dựng cao 22m trở xuống thì không phải chừa khoảng lùi xây dựng
- Nếu công trình xây dựng cao từ 28m trở lên thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 6m
- Trường hợp nếu lộ giới tuyến đường là từ 22m trở lên và xây dựng công trình cao đến dưới 28m thì không phải chừa khoảng lùi xây dựng
Kết luận
Trên đây là những quy định mật độ xây dựng mới nhất và Quy định khoảng lùi xây dựng HCM quan trọng . Nếu bạn vẫn chưa nắm được thông tin quy hoạch của lô đất nhà mình thì HTK luôn sẵn sàng hỗ trợ kiểm tra quy hoạch và cung cấp thông tin chính xác nhất về các quy định đối với ngôi nhà của mình để từ đó tư vấn thiết kế, dự trù chi phí ban đầu.
HTK – Công ty tư vấn, thiết kế và thi công nhà cấp 4 cùng biệt thự, nhà phố, nội thất,… Với hơn 15+ năm kinh nghiệm, HTK đã hoàn thiện hàng trăm dự án với nhiều phong cách kiến trúc trên cả nước. Bên cạnh đó, HTK giám sát thi công chặt chẽ, giảm sai sót trong quá trình xây dựng, tránh phát sinh chi phí, đảm bảo chất lượng công trình.
Hãy liên hệ HTK qua Hotline : 0938259881 để được tư vấn thiết kế và thi công xây dựng tổ ấm yêu thương của bạn.
Cảm ơn bạn đã theo dõi.
Tác giả: Kts Lê Hải
